Un contrato de alquiler de temporada que se firme desde este jueves en Alicante, Castellón o València tendrá que identificar y acreditar una causa temporal real. Si esa justificación no existe, la relación pasará a considerarse un alquiler de vivienda habitual, con las garantías de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es uno de los cambios inmediatos del Real Decreto-ley 26/2026, publicado este miércoles en el Boletín Oficial del Estado y en vigor desde el 1 de octubre.
La norma llega en pleno conflicto por el precio y la estabilidad de la vivienda. En Alicante, colectivos de Carolines y Zona Nord se concentraron el martes en la plaza de la Montañeta y advirtieron de que parte de los desahucios abiertos en la ciudad podría quedar fuera de la protección. La protesta ofrece una medida local del problema, pero no cambia el alcance jurídico del decreto: no paraliza cualquier lanzamiento ni convierte por sí solo todos los contratos en indefinidos.
La habitación ya no puede encarecer el piso por partes
El nuevo texto incorpora a la ley una definición del alquiler temporal y del alquiler por habitaciones. La duración deberá corresponderse con la causa declarada —estudios, trabajo, tratamiento médico u otra necesidad transitoria acreditable— y el contrato tendrá que constar por escrito. La duración general máxima será de doce meses. Si se supera sin que la causa lo justifique, o si se suceden más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considerará habitual.
En los alquileres por habitaciones, la suma de todas las rentas no podrá superar el precio que correspondería al arrendamiento de la vivienda completa. La renta conjunta también deberá respetar los topes aplicables si el inmueble se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado. Las nuevas reglas no alteran hasta su vencimiento los contratos temporales firmados antes de la entrada en vigor; el propio BOE establece ese régimen transitorio.
La norma impide además trasladar al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Cuando la vivienda tenga defectos graves de habitabilidad, permite requerir por escrito la reparación y, si el propietario no responde en quince días o se niega sin justificación, ejecutar las obras necesarias y descontar su coste acreditado de rentas futuras. Son derechos que dependerán de la documentación disponible: contrato, pagos, comunicaciones y pruebas del estado del inmueble.
Dos años más para contratos que vencen antes de 2029
Los contratos de vivienda habitual vigentes cuyo periodo obligatorio o su prórroga termine antes del 31 de diciembre de 2028 podrán extenderse por anualidades hasta un máximo de dos años. La persona arrendataria debe solicitarlo y estar al corriente de pago, también durante los ocho meses anteriores. El BOE contempla excepciones, entre ellas que el propietario necesite recuperar la vivienda en los supuestos legales previstos.
Hasta el 31 de diciembre de 2027 también se limita la actualización anual. Si la renta ya supera el máximo del índice estatal aplicable, no procederá subida; en los demás casos, las partes podrán pactarla y, si no hay acuerdo, el incremento no podrá rebasar el 2%. Esa regla es distinta de la renovación automática por tiempo indefinido anunciada por el Gobierno en un segundo decreto: a primera hora de este miércoles ese otro texto aún no se había publicado en el BOE y no forma parte de la norma que entra en vigor el jueves.
La protección frente a desahucios se amplía hasta finales de 2030 para personas vulnerables sin alternativa habitacional, pero exige que esa situación quede acreditada y que concurran las condiciones previstas. Cuando demanda una entidad dedicada a comprar inmuebles o deuda con finalidad especulativa, el tribunal debe suspender el procedimiento si todavía no se ha ejecutado el lanzamiento. Para otros propietarios se activa un cauce en el que la administración competente debe informar y ofrecer recursos; el Estado prevé compensar a las comunidades por determinadas obligaciones.
El decreto también crea una deducción estatal en el IRPF del 10% del alquiler habitual para bases imponibles inferiores a 33.007,20 euros, con una base máxima de 11.630 euros para quienes no superen 23.007,20. Su efecto práctico dependerá de la situación fiscal de cada contribuyente y convivirá con las deducciones autonómicas valencianas en los límites que marque la normativa tributaria.
La entrada en vigor no cierra el recorrido político. Como todos los reales decretos-ley, el texto debe ser convalidado por el Congreso; el Gobierno ha solicitado una votación extraordinaria para este viernes. Esa decisión, y la publicación pendiente del segundo decreto sobre la renovación indefinida, serán las próximas referencias que determinen qué parte del nuevo marco se mantiene y cuál puede decaer.