Un contracte de lloguer de temporada que se signe des d’este dijous a Alacant, Castelló o València haurà d’identificar i acreditar una causa temporal real. Si eixa justificació no existix, la relació passarà a considerar-se un lloguer d’habitatge habitual, amb les garanties de la Llei d’arrendaments urbans. És un dels canvis immediats del Reial decret llei 26/2026, publicat este dimecres en el Butlletí Oficial de l’Estat i vigent des de l’1 d’octubre.
La norma arriba en ple conflicte pel preu i l’estabilitat de l’habitatge. A Alacant, col·lectius de Carolines i Zona Nord es van concentrar dimarts a la plaça de la Muntanyeta i van advertir que una part dels desnonaments oberts a la ciutat podria quedar fora de la protecció. La protesta dona una mesura local del problema, però no altera l’abast jurídic del decret: no paralitza qualsevol llançament ni convertix per si mateix tots els contractes en indefinits.
L’habitació ja no pot encarir el pis per parts
El nou text incorpora a la llei una definició del lloguer temporal i del lloguer per habitacions. La duració haurà de correspondre’s amb la causa declarada —estudis, treball, tractament mèdic o una altra necessitat transitòria acreditable— i el contracte haurà de constar per escrit. La duració màxima general serà de dotze mesos. Si se supera sense que la causa ho justifique, o si se succeïxen més de dos contractes temporals consecutius entre les mateixes parts i sobre el mateix habitatge, el primer es considerarà habitual.
En els lloguers per habitacions, la suma de totes les rendes no podrà superar el preu que correspondria a l’arrendament de l’habitatge complet. La renda conjunta també haurà de respectar els límits aplicables si l’immoble es troba en una zona de mercat residencial tensionat. Les noves regles no alteren fins al venciment els contractes temporals firmats abans de l’entrada en vigor; el mateix BOE establix eixe règim transitori.
La norma impedix, a més, traslladar a l’inquilí les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte. Quan l’habitatge tinga defectes greus d’habitabilitat, permet requerir per escrit la reparació i, si el propietari no respon en quinze dies o es nega sense justificació, executar les obres necessàries i descomptar-ne el cost acreditat de rendes futures. Són drets que dependran de la documentació disponible: contracte, pagaments, comunicacions i proves de l’estat de l’immoble.
Dos anys més per als contractes que vencen abans de 2029
Els contractes d’habitatge habitual vigents el període obligatori dels quals o la pròrroga acabe abans del 31 de desembre de 2028 podran allargar-se per anualitats fins a un màxim de dos anys. La persona arrendatària haurà de sol·licitar-ho i estar al corrent de pagament, també durant els huit mesos anteriors. El BOE preveu excepcions, entre les quals hi ha que el propietari necessite recuperar l’habitatge en els supòsits legals previstos.
Fins al 31 de desembre de 2027 també es limita l’actualització anual. Si la renda ja supera el màxim de l’índex estatal aplicable, no procedirà cap pujada; en els altres casos, les parts podran pactar-la i, si no hi ha acord, l’increment no podrà superar el 2%. Eixa regla és distinta de la renovació automàtica per temps indefinit anunciada pel Govern en un segon decret: a primera hora d’este dimecres eixe altre text encara no s’havia publicat en el BOE i no forma part de la norma que entra en vigor dijous.
La protecció davant dels desnonaments s’amplia fins a finals de 2030 per a persones vulnerables sense alternativa residencial, però exigix que eixa situació quede acreditada i que concórreguen les condicions previstes. Quan demanda una entitat dedicada a comprar immobles o deute amb finalitat especulativa, el tribunal ha de suspendre el procediment si encara no s’ha executat el llançament. Per a altres propietaris s’activa una via en què l’administració competent ha d’informar i oferir recursos; l’Estat preveu compensar les comunitats per determinades obligacions.
El decret també crea una deducció estatal en l’IRPF del 10% del lloguer habitual per a bases imposables inferiors a 33.007,20 euros, amb una base màxima d’11.630 euros per als qui no superen 23.007,20. L’efecte pràctic dependrà de la situació fiscal de cada contribuent i conviurà amb les deduccions autonòmiques valencianes dins dels límits de la normativa tributària.
L’entrada en vigor no tanca el recorregut polític. Com tots els reials decrets llei, el text ha de ser convalidat pel Congrés; el Govern ha sol·licitat una votació extraordinària per a este divendres. Eixa decisió, i la publicació pendent del segon decret sobre la renovació indefinida, seran les pròximes referències que determinaran quina part del nou marc es manté i quina pot decaure.